Négocier la sortie anticipée d'un bail commercial

Conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à 9 ans, le bail commercial ne peut être en principe résilié qu’après la délivrance d’un congé, soit à l’échéance d’une période triennale soit à son terme, ou par la résiliation judiciaire du bail en cas de manquement du preneur ou du bailleur.

Toutefois, le locataire peut négocier la sortie de ses engagements de manière anticipée. C’est par exemple le cas lorsque le preneur rencontre des difficultés financières, lorsque la société preneuse réduit ses effectifs ou encore lorsqu’il existe un litige entre le bailleur et le preneur.

Nous vous proposons une analyse de plusieurs options envisageables, cette liste n’étant pas exhaustive.

La résiliation amiable et anticipée

À tout moment, le locataire et le bailleur peuvent convenir d’une résiliation anticipée du bail commercial. Cette résiliation amiable n’est pas soumise aux conditions de forme et de délai prévues par le Code de commerce. En pratique, elle se manifeste soit par un protocole d’accord, soit un avenant, ou encore une lettre d’accord signée par les deux parties.

Les conditions de la résiliation sont librement négociées par les parties, toutefois, les conditions doivent être établies : solde du loyer et des charges, sort du dépôt de garantie, versement éventuel d’une indemnité de résiliation. A noter que cette indemnité est différente de l’indemnité d’éviction et n’est donc pas soumise aux dispositions du statut des baux commerciaux.

La résiliation peut également être accordée sous réserve de la réalisation de certaines conditions comme par exemple, la signature d’un bail avec un nouveau locataire.

En pratique, la résiliation à l’amiable du bail commercial est souvent sollicitée par le locataire qui n’a plus d’intérêt économique à exploiter dans le local loué (perte d’un marché, réduction ou hausse des effectifs, etc.). 
Il est fréquent que le bailleur accepte à condition qu’un préavis soit respecté, de sorte à lui permettre de trouver un nouveau locataire.

La recherche de successeur

Les conditions financières sont souvent moins négociables dans le cadre d’une recherche de successeur. En effet, le bailleur a déjà un engagement avec le locataire sortant et donc des loyers assurés sur la période restant à courir. Toutefois, le successeur peut négocier ses conditions d’entrée avec le locataire sortant, il s’agira d’une négociation tripartite.

L’avantage pour le locataire sortant est de résilier plus rapidement son bail commercial et donc l’ensemble de ses charges annexes (assurance, charges, contrats d’entretien, …).
Pour le successeur, cela lui permettra de reprendre des locaux avec des aménagements réalisés et de négocier les conditions financières directement avec le locataire sortant. 
Quant au bailleur, cela lui permettra d’éviter la vacance locative entre deux locataires.

Le locataire doit faire une demande écrite au bailleur en validant avec lui les conditions de la relocation. Le bailleur souhaitera au minimum retrouver les conditions financières actuelles. 
Une fois les conditions validées par les deux parties, le locataire sortant peut mandater un professionnel de l’immobilier pour l'aider dans sa recherche de successeur. 
Une fois le nouveau locataire trouvé, le bailleur proposera, dans la plupart des cas, un nouveau bail au successeur.

La recherche de sous-locataire

Le locataire qui n’a plus besoin de la totalité de la surface louée peut, sous conditions, proposer à la sous-location une partie de ses locaux.

Le régime de la sous-location en matière de bail commercial résulte de l’article L. 145-31 du Code de commerce, qui dispose : « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ». 
La sous-location d’un bail commercial est donc possible lorsque le bailleur a donné son autorisation et que ce dernier a pris connaissance des conditions de la sous-location. 
Le bail commercial peut toutefois dispenser le locataire d’avoir à informer le propriétaire de son intention de sous-louer. Avant toute recherche de sous-locataire, il est recommandé au locataire de prendre connaissance de la clause « sous-location » de son bail.

Le contrat de sous-location est signé entre le locataire principal et le sous-locataire, ce dernier n’a aucun lien avec le bailleur. 
Il doit notamment contenir les mentions suivantes :

• Description du local sous-loué
• Affectation du local sous-loué
• Loyer de la sous-location : le bailleur peut demander une compensation si le loyer de la sous location pratiqué est supérieur au loyer principal
• Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire
• Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l'égard du bailleur
• Durée de la sous-location, elle ne dépassera pas le temps restant à courir pour le bail principal. 

Dans le cas où la sous location serait accordée sur la totalité des locaux, Il faut souligner que le locataire principal perdra son droit au renouvellement du bail. Ce droit ne pourra être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité, c’est-à-dire le sous-locataire dans le cas d’une sous-location totale.

La cession du bail commercial

La cession du bail commercial se différencie de la cession du fonds de commerce, en ce que le cédant préfère céder son emplacement et donc le seul droit au bail, avec les droits et les obligations qui s’y attachent. Il s’opère alors un changement de locataire, le cessionnaire devenant titulaire du bail.

La majorité des baux commerciaux interdit au locataire de céder son droit au bail à une personne autre que l’acquéreur du fonds de commerce ou le conditionne sous réserve du respect d’un formalisme retranscrit dans le bail commercial. 
En pratique, il est nécessaire de bien vérifier les clauses du bail commercial et plus particulièrement la clause « cession ». En effet, les clauses relatives à la cession du bail peuvent être adaptées selon la volonté des parties.

La cession du droit au bail doit respecter un certain formalisme. Le contrat de cession devra être établi sous seing privé ou sous la forme authentique. La cession devra être notifiée au bailleur ainsi qu’aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce par acte de commissaire de justice. L’acte de cession devra être enregistré dans le délai d’un mois suivant sa signature auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation des biens.

La cession du droit au bail est une procédure complexe qui nécessite l’accompagnement d’un professionnel.

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